TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 1 TEMMUZ 2020 TARİHİ İTİBARİ İLE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİNİN İNCELENMESİ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 11.01.2011 tarihinde kabul edilmişse de, tüm düzenlemeler aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarına ilişkin bazı düzenlemelerin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı; 01.07.2020 tarihinden sonra yürürlüğe gireceği düzenlenmiştir.
Kanun metninde bu düzenlemeler belirtildiği gibi, Geçici Madde 2 ile ayrıca belirtilmiştir. Buna göre; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı; belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunacağı düzenlenmiştir. Bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanacaktır.
01 TEMMUZ 2020 TARİHİ İTİBARİ İLE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK DÜZENLEMELER NELERDİR?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenen, yürürlük tarihi 01.07.2020 tarihinden itibaren olacak şekilde düzenlenen kanun maddeleri, işyeri kiralarında; kira ilişkisinin devri, erken fesih, olağanüstü fesih, bağlantılı sözleşme, kiracının güvence vermesi, kira bedelinin belirlenmesi ve aleyhe değişiklik yasağına ilişkindir.
KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ
6098 sayılı kanun Madde 323 ile kira ilişkisinin devri hususları düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kira sözleşmesini bir başkasına devredemeyecektir. Kira sözleşmesinin bir başkasına devri ancak kiraya verenin yazılı onayı ile mümkün olacaktır.
Kiraya veren ancak haklı bir nedeni var ise kira sözleşmesinin bir başkasına devrine rıza göstermeyebilir. Aksi halde kiraya veren devir için rıza vermekten kaçınamayacaktır.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
Kira sözleşmesinin devrinden itibaren devreden kiracı ile devralan kiracı arasında müteselsil sorumluluk olacağı düzenlenmiştir. Buna göre, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.
ERKEN FESİH
6098 sayılı kanun Madde 325 ile kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralananın geri verilmesi hususları düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin bitiminden önce kiralananın geri verilmesi; kira sözleşmesinin erken feshi olarak nitelendirilebilir.
Bu düzenlemeye göre, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları bir süre için devam edecektir. Bu süre, kiraya verenin kiralananı benzer koşullarda kiraya verebileceği makul süre olarak belirlenmiştir.
Kiracı, erken fesih halinde, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek; ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulur ise, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
Kira sözleşmesinin erken feshi halinde, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları var ise elde edilen bu yararların kira bedelinden indirmekle yükümlü olacaktır.
OLAĞANÜSTÜ FESİH
6098 sayılı kanun, Olağanüstü fesih sebeplerini önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü olmak üzere üç başlık halinde ele almış; önemli sebepler başlığındaki düzenlemenin ise 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe gireceğini düzenlemiştir.
Önemli sebepler Madde 331’de düzenlenmiştir. Buna göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.
BAĞLANTILI SÖZLEŞME
6098 sayılı kanun Madde 340 ile bağlantılı sözleşme hususları düzenlenmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
Bu madde ile kiracının, sırf kira sözleşmesinin kurulması veya devamı için kiralananı kullanımıyla ilgisi olmayan herhangi bir borç altına girmesini zorunlu kılmanın önüne geçilmek istenmiştir. Bu gibi durumlarda, kiraya bağlı olan sözleşme geçersiz olacaktır.
DEPOZİTO
6098 sayılı kanun Madde 342 ile kiracının güvence vermesine ilişkin hususlar düzenlenmiştir. Bu madde ile kiraya veren tarafından alınması kararlaştırılan bir güvence bedeli/depozito olması halinde; güvence/depozito bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiracıdan en fazla 3 kira bedeline kadar depozito talep edebilecektir.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Bu halde, depozitonun nakit olarak kiraya verene teslimi yerine vadeli bir hesapta gerekli şartlar oluşmadan çekilmemek üzere depo edilmesi mümkün kılınmıştır.
Kiracının depozito bedelini bankada vadeli bir hesaba yatırması ve/veya kıymetli evrakın muhafaza edilmek üzere bankaya depo edilmesi halinde; banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya veren veya kiracı diğer tarafın rızası olmaksızın güvence bedelini kullanamayacaktır.
Ancak, kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE ALEYHE DEĞİŞİKLİK YASAĞI
6098 sayılı kanun Madde 343, 344 ve 346 ile kira bedelinin belirlenmesi ile aleyhe değişiklik yasağı düzenlenmiştir. Madde 343 ile genel bir düzenleme yapılmış olup, buna göre kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı; ancak kira bedelinin belirlenmesi hususunda değişiklik yapılabileceği düzenlenmiştir.
KİRA ARTIŞI
Taraflar kira sözleşmesi kurulur iken bir kira bedeli belirler ve yenilenen dönemlerde kira artış oranının ne şekilde olacağını düzenlerler. 01.07.2020 tarihinden itibaren, kira sözleşmelerinde düzenlenen yenilenen kira döneminde uygulanacak olan değişim oranlarının geçerli olabilmesi için bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi gerekmektedir. Aksi halde düzenlenen artış oranları geçersizdir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Tarafların kira artışına ilişkin bir düzenleme yapmamış olduğu hallerde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Tarafların bu konuda bir anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI
6098 sayılı kanun madde 346 ile kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir. 01.07.2020 tarihinden itibaren özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Bu tarihten itibaren kira sözleşmesine, kiraya veren kiracının kira bedelini ödememesi halleri için diğer ayların muaccel olacağına ilişkin düzenleme yapılamayacak; yine aynı şekilde kira bedelinin ödenmemesi halinde cezai şart hükümleri sözleşmelere yazılamayacaktır. Böyle bir anlaşma yapılması hallinde dahi cezai şart ve muacceliyete ilişkin düzenlemeler geçersiz sayılacaktır